上海旧房加电梯改造工程之探讨
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| 老年人已占上海人口的20%以上，上海早已步入老年社会。其中69.9%的老年人又居住在多层旧房内，老人出行非常困难，一些有病体弱的老人，经常处在“上去下不来，下去上不来”的困境中。养老怎么办？ |
| 7年前，上海市政府为解决加电梯曾经在闸北区陆丰路陆丰小区2~4号实施综合改造。成为上海乃至国内首批加装电梯的“老公房”，被居民戏称为“中国第一栋”。楼内居民尝到了甜头，感谢政府对老百姓的关心。显然这对解决居民居住困难意义重大。 |
| 7年过去了，为什么不能推广？ 2007年市政协委员季萍先生在上海市政协十届五次会议提出“关于为多层楼房安装电梯的建议”，上海市房屋土地资源管理局对市政协十届五次会议第0915号提案答复中指出：“对业主达成意见一致，资金同意自筹，并落实日常运行费用，具有改造条件的房屋，将在政策上予以积极支持，以解决老年居民的居住困难。” |
| 这说明由政府投资解决加装电梯，目前财政还有困难，因此鼓励自筹资金。但要老百姓自己出资也有困难，这是没有推广的一个重要原因。要解决资金这个瓶颈问题，经与开明的房地产商商议，他们同意投资改造。加装电梯实施综合改造可以走市场化道理。 |
| 在上海多层旧房约有五万多幢，因此改造任务非常艰巨。所需资金非常可观。现在用市场化运作，业主以土地作为投资，房地产开发商以资金投资，二者在互惠互利的基础上合作改造，采取加层，加层产生的面积归开发商所有，由开发商出售来补偿改造费用，原则上业主不需要出资，如能扩建，业主所得扩建面积按政策规定支付成本费。通过改造业主不仅能得到电梯，又解决了大修，房子外加框架结构，增强了抗震能力，内外墙采用轻质高强度的隔音保温复合材料，这样房子改造为节能房型。这样，房产商和居民均有利。 |
| 通过改造由加层而新增加面积约20%左右，如果全上海都实施了改造，那上海可增加相当1万幢有电梯的新房子，这对土地已经相当有限的中国是多大的社会效益。 |
| 这批旧房建造是从50--60年代开始，一直到现在，随着经济发展，技术要求不一，房型不一，逐步规范化，有的六层住房也开始装上电梯。上海为了推进旧房改造，在2005年12月15日由上海市人民政府批转市房地资源局、市规划局制订的《上海市旧住房改造综合改造管理暂行办法》。在办法中对改造对象、改造内容、申批程序、技术规定都作了明确规定。其中特别要注意的是建筑间距的规定。因此加电梯改造需加层时，在新加层的北面必须退让建成晒台，以保证相邻的北面房屋的光照，因此应该进行试点，如能得到规划部门认可，则可列入旧房改造规范。 |
| 根据《物权法》七十六条第六款规定：“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，可以申请立项。但真正要动工改造必须一致同意，如有一个人不同意，改造就无法进行。陆丰小区试点中经历了40多天艰苦的说服工作，才全部同意签字。因此称它为“电梯房民主试验”。目前，推进加装电梯的综合改造工程中，首先是耐心倾听业主们意见，协调各方利益，解决各方矛盾。经业主们充分民主讨论，才能求得意见一致。这对领导、干部一定要把解决老百姓的疾苦放在心上，为人民服务就不要怕麻烦、不要怕意见、任劳任怨，认真把好事做好，为继续把改革发展做出新贡献。 |
| （同济大学老科技工作者协会 汤文思） |
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